Как проверить госрегистрация уступки прав требования по договору долевого участия

Переуступка прав по договору долевого участия: особенности сделки

Большой популярностью пользуется переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в новостройке. Такая возможность приобретения жилья на первичном рынке недвижимости предусматривается законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Многие граждане предпочитают инвестировать в жилплощадь на этапе её возведения. Поэтому уступка прав по ДДУ при возведении многоквартирного дома зачастую становится удобным вариантом переоформления строящейся недвижимости на нового владельца (дольщика). Сделка предусматривает заключение договора с соблюдением ряда условий.

Как уступить право требования по договору с застройщиком в долевом строительстве

Участие граждан и юрлиц в долевом строительстве жилой недвижимости считается привлекательным решением, поскольку подразумевает покупку нового жилья по низкой цене с гарантиями юридической безопасности. Приобретение жилплощади по ДДУ благоприятствует прибыльному инвестированию – полученную квартиру можно выгодно перепродать или сдать в аренду. Застройщики нередко заключают ДДУ с партнерскими организациями, впоследствии переуступающими физлицам – покупателям жилья – права требований по данным соглашениям (до передачи готовых квартир). Подобным образом часто продаются помещения в строящихся многоквартирных домах.

Речь идет об исполнении застройщиком обязательств, регламентированных статьей 4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Застройщик должен своевременно передать дольщику готовую жилплощадь, а дольщик обязан уплатить оговоренную цену этого жилья и принять его.

Процедуру (сделку) такой переуступки нередко называют цессией, а заключаемое в этом случае соглашение – договором цессии. Продавец – лицо, передающее свои права, – именуется цедентом. Покупатель – субъект, принимающий (получающий) права дольщика, – называется цессионарием. Корректное название соответствующего соглашения – договор переуступки (уступки) прав требований.

Чтобы законно уступить свои права по ДДУ другому лицу (цессионарию), дольщик (цедент) должен руководствоваться следующими правилами, оговоренными статьей 11 закона № 214-ФЗ:

1. Данная цессия разрешается исключительно после уплаты дольщиком (цедентом) цены ДДУ. Ещё один вариант такой переуступки – осуществить её с одновременным переводом долговых обязательств по ДДУ на нового дольщика (цессионария) в порядке, установленном правилами перевода долга (статьи 391-392.3 Гражданского кодекса РФ).
2. Выполнить такую цессию можно после государственной регистрации ДДУ, но только до момента оформления сторонами акта приема-передачи квартиры. Если недвижимость введена в эксплуатацию, а передаточный акт для неё уже подписан дольщиком и застройщиком, отчуждение данного жилья иному лицу может быть совершено только через куплю-продажу.
3. Если цедентом по соответствующей сделке выступает юрлицо, цена переуступки прав дольщика уплачивается цессионарием после госрегистрации соглашения об уступке прав по ДДУ. При этом юрлицо-цедент отвечает согласно законодательству РФ за несоблюдение порядка такой оплаты.

Надо отметить, что рассматриваемая цессия практикуется и имеет юридическую силу исключительно при покупке квартир в новостройках. Такая переуступка применяется только для обязательств, обусловленных заключением ДДУ. При этом данная цессия вовсе не приводит к аннулированию первоначального соглашения между застройщиком и дольщиком, она только изменяет стороны в ранее возникших обязательствах. Это значит, что все условия ДДУ, касающиеся стоимости возводимого объекта, сроков завершения работ, иных обязательств застройщика, остаются в силе. Просто обязанности и права первоначального инвестора переходят к цессионарию – новому дольщику.

Существенный нюанс заключается в том, что цедент (продавец) отвечает перед цессионарием (покупателем) исключительно за действительность переданного права требования. Цедент (продавец) не отвечает перед новым дольщиком (покупателем) за невыполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Такие правила предписываются абзацем 1 пункта 1 статьи 390 ГК.

Как правильно оформить цессию по ДДУ

Корректное оформление договора цессии в отношениях долевого строительства осуществляется с учетом следующих норм:

1. Статья 11 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, устанавливающая принципы уступки прав требований в отношениях долевого строительства.
2. Статьи 382-390 Гражданского кодекса РФ (ГК), которые регулируют передачу прав кредитора иному субъекту. При этом оформление сделки цессии (уступки требования) регламентируется статьями 388-390 ГК.
3. Пункт 10 статьи 48 и подпункты 1-2 пункта 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, регулирующего госрегистрацию недвижимых активов.

Соглашение о цессии по ДДУ составляется в свободной письменной форме. При этом сторонам данного соглашения – цеденту (продавцу) и цессионарию (покупателю) – не требуется получать разрешение у застройщика (должника), если положениями ДДУ не оговаривается иное правило. Уступка прав дольщика при долевом строительстве считается передачей имущественных прав, её разрешается осуществить исключительно до момента оформления завершенного объекта (квартиры) в собственность.

Госрегистрация соглашения цессии в отношениях долевого строительства является обязательной процедурой. Она выполняется на протяжении 7 рабочих дней (через Росреестр) или 9 рабочих дней (через МФЦ). Такие сроки предписываются подпунктами 1-2 пункта 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Чтобы минимизировать возможные риски, перед заключением соглашения о цессии покупатель (цессионарий) должен уточнить следующие моменты:

1. Сведения о застройщике и процессе строительства.
2. Факт госрегистрации договора долевого участия, по которому переуступаются права требований.
3. Финансовые обязательства (долги) цедента перед застройщиком.
4. Информация о жилплощади, подлежащей передаче дольщику по условиям ДДУ.

Цессионарию следует учесть, что договор цессии по ДДУ считается заключенным с момента его надлежащей госрегистрации. Это значит, что до момента госрегистрации соглашения о цессии не рекомендуется передавать деньги цеденту в качестве платы за переуступку. Если цедент настаивает на предоплате, цессионарий вправе потребовать, чтобы в договор цессии был включен пункт о задатке (при этом нужно обозначить срок возврата данного задатка на случай несоблюдения срока госрегистрации).

Документация для проведения цессии в отношениях долевого строительства

Чтобы оформить переуступку прав дольщика, необходимо подготовить следующие документы:

1. Основной ДДУ, прошедший необходимую госрегистрацию.
2. Документальное подтверждение уплаты цедентом оговоренной суммы денег застройщику (например, банковская платежка).
3. Бумаги, удостоверяющие право цедента (продавца) на соответствующий объект (ЕГРН-выписка, подтверждающая бумага от застройщика).
4. Разрешение супруги (супруга) цедента на данную переуступку (удостоверяется нотариусом).
5. Сведения о предыдущих договорах цессии, заключенных в отношении данного объекта.

Для госрегистрации соглашения цессии необходимо подготовить такие бумаги (пункт 10 статьи 48 закона № 218-ФЗ):

1. Соответствующее заявление сторон данного соглашения (цессионария, цедента).
2. Сам договор переуступки (потребуется подготовить 4 экземпляра).
3. Справка об уплате цедентом денежных средств застройщику.

Помимо перечисленных бумаг, может потребоваться письменное разрешение застройщика на данную сделку (если это нужно по условиям ДДУ). Также может понадобиться письменное разрешение застройщика на переоформление долга (при неполной уплате средств) и договор о переводе данного долга на нового дольщика.